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资色·评级 | 标普:因流动性持续紧张,鑫苑地产评级下调至“B-”;展望稳定

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?我们认为,由于定期销售带来的现金返还压力,鑫源房地产可能面临流动性压力。

?新元房地产将在2019年底和2020年末一次性偿还债务,该公司的无限制现金余额相对较小,这将使公司面临再融资风险。该公司在未来12-24个月内到期的债务非常高。

?在2019年9月12日,标普全球评级将新源房地产的长期主要信用评级从“ B”下调至“ B-”。我们还将公司的未到期优先无担保债券的长期债务评级从“ B-”下调至“ CCC +”。

?稳定的前景反映了我们的信念,即鑫源房地产将积极管理未来24个月到期的债务,并且杠杆比率将保持稳定。

香港,2019年9月16日-标普全球评级在9月12日宣布,新元房地产控股有限公司(新元房地产)的评级被下调,以反映由于定期销售而产生的公司现金返还。压力,导致了公司的流动资金状况。由于该公司将在未来两年内有大量债务需要偿还,因此其现金水平将保持较低水平,短期债务将很大。我们认为,在紧张的融资环境下,公司的资本结构将难以改善。

然而,我们认为在现阶段进一步降低其流动性评估的可能性是有限的。我们相信,在未来6到12个月内,公司将努力加快销售和现金返还的步伐。该公司还正在改善其财务管理能力。截至2019年6月,公司的短期债务规模从2018年6月的123亿元人民币降至86亿元人民币,短期债务在总债务中的比重也从52%降至35%。

但是,我们预计公司超过80%的债务将在2021年6月的头24个月到期,并且2021年到期的资本市场债务工具将接近6亿美元。截至2019年6月,鑫源房地产的无限制现金余额也从2018年6月的77亿元下降至46亿元,仅足以支付一半的短期债务。

我们认为,鑫源房地产的到期债务疲软仍将给公司带来压力。鉴于短期融资渠道(尤其是资本市场),鑫源房地产很难将平均债务到期期限延长至两年以上。在公司的债务偿还规模大大超过新发行债务的规模之后,截至2019年6月30日,国内债券(无抵押和主要是长期债券)占公司总债务的比率从2018年的20%下降至少于10%。占公司债务约20%-25%的信托贷款也将面临新发行和展期的更严格的监管要求。到2020年3月和2020年11月,该公司将分别拥有1.24亿美元和3亿美元的优先债券。

虽然新源地产计划加快合同销售,但我们预计,周期性的推盘销售和销售时间分布不均将继续给公司的流动性带来压力。2019年上半年,公司仅实现销售额73亿元,仅为全年销售目标的30%左右。有鉴于此,我们预计公司将在今年二、四季度大量推出房地产,这将增加公司的销售风险和现金提取风险。

新源房地产将在2019年下半年和2020年重新开始土地收购。这可能给公司的现金水平带来更大压力。截至2019年6月30日,鑫源房地产的土地面积为520万平方米,主要分布在一线和二线城市。由于公司土地储备的地理高度集中,大约40%的土地位于河南省省会郑州市(物业),因此可以补充土地以保持销售增长。此外,公司的一些项目的开发由于监管限制和实施延迟而受到拖累。我们估计,该公司在2019年和2020年的土地购置支出将分别为35亿元至40亿元和70亿元至80亿元,而2018年为85亿元。今年,鑫源房地产仅在广东省佛山市(物业),作价12.2亿元。

我们认为鑫苑地产的偿债能力良好,原因在于其杠杆率稳定、利息覆盖倍数充足。受公司收入小幅增长、利润率稳定以及债务缓慢增长支撑,我们估算,未来两年内,其债务对EBITDA比率将保持在6-6.1倍区间,且EBITDA对利息的覆盖倍数将在1.7倍。这将使公司能够为其大部分现有债务(特别是银行贷款)进行续作。

稳定展望反映我们认为,未来12个月鑫苑地产将管理到期债务并实现合约销售额目标。尽管我们认为,未来6-12个月内公司的流动性状况仍将吃紧且资本结构依然疲弱,但其应该能够获得足够的再融资来应对短期债务到期。

若公司在筹资还债上遇到困难,或若我们认为公司缺乏清晰可行的再融资方案,我们就可能下调其评级。

若公司的流动性水平进一步弱化,流动性来源下降至远低于流动性需求的程度,或若其资本结构变得不可持续,我们也可能下调其评级。若其合约销售额大幅下降或融资出现困难,导致现金显着减少或融资成本大幅增加,则前述情况就可能发生。

若鑫苑地产的流动性水平和资本结构改善,使其流动性来源对流动性需求的比率持续高于1.2倍,且公司手头现金对短期债务的比率上升,我们就可能上调其评级。与此同时,公司的加权平均债务到期期限还需延长至两年以上,杠杆率和利息覆盖倍数需同时保持稳定。

鑫苑地产是一家中国房地产开发商。截至2019年6月,公司的物业项目遍及国内23座城市,土地储备面积约520万平方米。公司在马来西亚、英国和美国亦有物业开发项目。

鑫苑地产成立于1997年,为纽交所上市公司。公司创始人兼董事长张勇,以及联合创始人杨玉岩是公司最大股东,分别持有约26.1%和23.7%股份。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)



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