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焦点 | 房价连涨16个月,合肥楼市首见降速

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中国房地产新闻记者徐倩|北京(房地产)报道称,在“房地产四小龙”之一的合肥(房地产),房地产价格的强势正在慢慢瓦解。

根据国家统计局的最新数据,合肥的新房价9月份环比下降0.1%,同比上升5.7%。虽然环比下降0.1%的幅度很小,但要与合肥新房价格此前连续16个月环比上涨进行比较并不容易,合肥新房价格8月环比上涨0.8%,同比上涨6.9%。

二手房市场价格涨幅也大幅下降。9月份,合肥二手房价格环比仅上涨0.1%,而8月份和7月份的涨幅分别为0.4%和1%。

"最近,许多新建筑增加了折扣,甚至提供20%和10%的折扣."合肥一家房地产中介机构的官员告诉《中国房地产新闻》记者,许多房地产公司已经选择以价格换数量,并密切关注资金回笼。即使新房子的价格下降,也没有带来更好的销售量。相反,市场交易大幅萎缩。据凯里统计,合肥9月份商品房市场供应751.5万平方米,比上个月增长52%。交易量为317,100平方米,比上个月下降49%,降至一年来的最低水平。

合肥土地拍卖市场,开发商谨慎观望的情绪更加强烈,成交频繁。嘉里合肥代理总经理周凯成告诉《中国房地产报》记者,一方面,新政策实施以来,住房企业获得房产的条件非常苛刻。另一方面,随着金融政策的收紧,开发商的融资渠道变得越来越窄。此外,合肥房地产市场的销售市场并不理想,土地市场的下滑也相对严重。

不过,周凯成也认为,合肥楼市不会一直保持在底部。经过几个月的缓冲期后,营业额将会上升。开发商也将通过以价格换数量来积极自助。从市场的需求方面来看,仍然存在对数量的刚性支持。长江三角洲是中国最发达的地区之一。2016年6月,合肥被国务院批准为长江三角洲的副中心城市。地方政府利用这种情况,在规划层面上调整了自己的概念。合肥楼市新增车站工业园区、巢湖医疗保健和住宅中心等概念,城市迅速崛起。

2016年是合肥土地市场和房地产市场的亮点一年,10多块土地总价、单价和溢价均超过100%,吸引了大量外资住宅企业抢占地盘,市场预计将迅速升温。今年,房价从7000元/平方米跃升至10000元以上,涨幅48.4%,被胡润研究院列为“全球最大房价涨幅”。

这种情况引起了政策的反应。2016年10月,合肥市开始实施以“限购、限贷、限价”为核心的房地产市场调控政策。从那以后,房价的过度上涨开始得到控制。2017年,市场将冻结,新房成交量将同比下降73.78%。

从2018年下半年开始,合肥楼市开始回暖。2019年上半年,住房购买和土地收购将再次激增,房地产市场的繁荣再次出现,1000人在开盘后立即争相买房和售房。数据显示,2019年3月,合肥市共有住宅商品房3585套,同比增长37.4%,同比增长355%。在此期间,合肥的限购政策开始悄然放松。同时,相对宽松的定居政策也在一定程度上缓冲了购买限制政策的市场影响。

不可避免地,这种反弹引发了新一轮监管。2019年8月28日,合肥市自然资源和规划局发布公告,调整商品住宅用地的定价和拍卖方式。合肥住宅用地将参照周边新建和二手房进行定价。拍卖方式将从“最高价换成彩票”改为“最高价换成自住商品房出租”。

当时,一些市场研究人员预测,直接限制未来销售价格和自住租赁住房的规定,将使住房企业在征地时更加理性和谨慎,更加关注征地成本和未来利润空间。同时,银行第二套贷款的收紧必然会抑制一些购房需求,降低市场热度。接下来,上半年合肥市土地和房地产市场的火爆现象将会停止。

合肥的土地市场人气下降,甚至销售频繁。这是新政对房地产市场最直接的影响。9月27日下午,新土地政策出台后,合肥举行了首次拍卖。共出售15块土地,其中4块住宅用地位于瑶海、庐阳和高新区。最后,在四个住宅小区中,只有八佰伴小区成功完工。乔蓉以951万元/亩的单价中标,底价7132.46元/平方米,出租房屋面积3000平方米。其余3个情节都是同时拍摄的。

10月17日,合肥土地市场推出4块土地。最终,3块土地成功完成,总价值7.685亿元。新站区“大头”商住楼地块目前正在拍卖中,总面积为124.1484亩(含住宅用地94.38亩)。信息显示这块土地被推迟列入拍卖名单。这次市场最高出价是720万元/亩。拍卖失败了,因为没有达到底价。

合肥中原战略研究中心主任李洪培告诉《中国房地产新闻》记者,拍卖地块的出现与地块面积相对偏远有关,这也反映出开发商和地方政府对底价的心理预期存在一定差异,谨慎的征地也与开发商的资金链有关。合肥市政府希望控制地价,并在地价过高时增加出租房屋的分配。

周凯发表示,从政府的角度来看,土地拍卖价格的最高限价实际上比过去已经大大降低,当地政府希望开发商在突破最高限价后,能够分配一些租赁土地,完成一些租赁住房指标的任务。

然而,开发商显然对合肥租赁地块的建设不感兴趣。据记者采访,合肥作为全国首批租赁住房试点城市之一,去年曾试图增加出售租赁土地的数量,但市场反应不是很好,出售的土地越来越多,导致土地供应出现反向紧张。此外,合肥房地产市场在去年第四季度经历了一波下跌。合肥市政府不得不取消租赁土地指数,并希望今年继续这样做。

周凯发认为制约合肥市住房租赁市场发展的重要因素之一是租金低。一些相对较好的长期租赁公寓品牌尚未推出。合肥市政府正在推动的是如何规范租赁市场,提高租赁质量。很难以高价进入市场。供应量增加,但交易量下降,房价开始下降。这就是合肥房地产市场的现状。通策研究所的数据显示,2019年9月,合肥商品住宅市场共售出2266套,成交量同比下降19.1%,环比下降66.2%。平均交易价格为人民币/平方米,比上个月下降2.38%。

9月,合肥各地区中,第一个新站区售出583套,第二个湖滨区售出444套,第三个瑶海区售出299套。

但是,加上上半年火热的市场,从1月到9月,合肥商品住宅市场总面积为502.9万平方米,同比增长1.5%,累计成交额为830.8亿元,同比增长11.6%,累计平均成交额为元/平方米,同比增长9.9%。

值得注意的是,2016年被视为“地球之王年”,一些开发商赢得了一些高价土地,由于价格限制,这些土地至今尚未进入市场。

例如,2016年保利地产(现保利发展)以383.33%的地价,19.44亿元每平方米12000元的住宅底价,在合肥瑶海区赢得一块地皮。之后,宣布该地块的案例名称为保利海洋岳明。根据其2018年财务报告,上述项目总体开发进度缓慢,累计合同面积为0,即没有销售收入贡献。在年报中,保利发展对可变现净值低于存货成本的项目,包括合肥保利海洋岳明项目,计提相应的跌价准备。该项目何时进入市场仍不得而知。

根据当地房地产市场的分析,合肥的备案价格是经过严格审批的。申报价格将延续到2016年的价格。如果价格不能突破,按照当时的地价,该项目的上市注定是一种损失,只能推迟。目前,瑶海区新建建筑的平均价格为人民币/平方米。

同策咨询研究所所长张宏伟表示,限价房可能都在销售中赔钱,尤其是高价项目。由于以前征地成本高,限价房后的第一套房子可能会亏本出售,目前还没有解决办法。如果我们想加速去工业化,我们只能亏本出售。如果价格再上涨,我们就根本卖不出去。目前,市场表现是这样的。

合肥有多少高价土地没有进入市场?周凯成表示,整个合肥市场约有1500万平方米的土地有待开发,处于正常的两年去污周期内。其中,2016年售出375万平方米,2017年未售出187万平方米,2018年售出359万平方米,其余在2019年售出。的确,一些高价地块尚未出售。

在政策和资本的双重压力下,开发商看到了更多折扣。李洪培认为,目前在合肥启动的许多项目过于集中,项目之间的竞争更大。开发商将采取优惠措施加快销售。但是,从纯销售价格的角度来看,并没有明显的下降,只是说在销售过程中,折扣措施是根据客户的存储数量而采取的。

关于合肥楼市的未来走向,受访者认为,拥有长三角副中心、国家综合科学中心等多重政策优势的合肥,对人口仍有较大的虹吸效应,这也是其楼市的支撑力量。

安徽官方数据显示合肥常住人口为808.7万,年人口增长12.2万。据估计,到2030年,总人口将超过1000万。这是合肥从一个大城市向一个大城市迈进的一大步。

从人口的辐射范围来看,合肥周边城市、安徽省部分城市和村庄的人口流入是主要的,即对安徽省人口的虹吸效应。根据官方数据,合肥的购房者中有5.8%来自安徽省以外,35.8%来自合肥户籍,其余58.4%来自安徽省其他城市。

“每年7800万平方米的市场营业额一直存在,是一个非常稳定的城市。”周凯成表示,从支持的角度来看,他对合肥的房地产市场充满信心。

(本文发表于《中国房地产新闻》2001年10月28日版,责任编辑何忠信)

流程编辑:曹冉静

点评:戴史超

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本文首次发表于微信公众号:中国房地产新闻。文章的内容是作者的个人观点,并不代表贺勋的立场。投资者应在此基础上自行承担风险。

(责任编辑:王志强HF013)



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