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谨慎纳储VS积极补仓 房企拿地分化或进一步加剧

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在今年的业绩发布会的上半年,荣创,富力,越秀和其他房地产公司都表示会谨慎征地。当然,保利,华润置地,世茂和绿城等房地产公司之间也有相对积极的投资态度。

实际上,自下半年以来,主要地级市的土地市场溢价率已大幅下降。周转率连续三个月上升,土地市场的整体热度有所下降。国家统计局发布的《2019年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况》最近在冷土地市场上又注入了冷水。

国家统计局数据显示,今年1-8月,房地产开发企业土地购置面积10000平方米,同比下降25.6%。下降幅度比1-7月下降3.8个百分点。土地出让金6374亿元,下降。 22.0%,降幅收窄5.6个百分点。

对于住房企业来说,是增加对谷物的投资强度还是控制防御风险?许多业内人士在接受《每日经济新闻》采访时表示,在当前的市场形势和融资渠道下,大多数房地产公司的确对土地投资持谨慎态度,但龙头企业和TOP50住房企业仍然持积极态度,反对土地。市场。

大多数房屋公司都在谨慎地征地

同科研究院院长张宏伟告诉《每日经济新闻》,在下半年,大多数房地产公司都持谨慎态度,他们急于偿还资金并解决压力。资金。

7月,房地产行业迎来了两个重要信号。首先,中共中央政治局提出“在短期内不要以房地产为刺激经济的手段”,然后中央银行发布监管和风险预警,以加强大规模的融资行为。住房企业高杠杆。

R&F率先嗅到信号并调整其投资策略。 7月30日,富力公司发布了《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》副本,指出每个公司最重要的工作是加大销售力度,以确保完成销售任务,其中一项包括“原则上中止土地购置在2019年下半年。在特殊情况下,例如高质量的土地项目,可以将其单独报告给小组主席批准。”

不是R&F家族发出了谨慎的信号。融创中国董事会主席孙宏斌在今年的半年度业绩会议上也表示:“下半年基本上没有指标,除非特别好,否则征地基本停止。 “

孙宏斌指出,融资紧缩是前所未有的。这次是从融资方面的规定。 “按照这种逻辑,预计下半年不仅会影响企业的土地收购。目前的紧缩政策将是一种规范的控制,这将对销售方面产生很大的影响。同时,这也会给土地市场带来很大压力。”

越秀地产董事长兼执行董事林昭远在中期业绩会对上半年的拿地节奏表示肯定,“为每一个地块未来合理的盈利打下基础。”。对于后续策略,他强调,“我们也是根据自己投资的标准,超出我们标准的地坚定不拿。在前面5个月我们是积极参与拿地,但是谨慎拿,高价地都是不拿,一定符合我们的标准。

部分房企态度积极

在多数企业投资态度趋于谨慎的同时,也有部分房企投资态度相对积极。

张宏伟进一步表示,龙头企业布局还是比较积极,TOP50左右的房企现在也会寻求补仓机会。因为之前二季度市场火热的时候,这类房企在二三线城市拿不到预期的土地,而现在竞争激烈程度降低,是进入这些城市比较好的机会。

中指研究院数据显示,今年1~8月,一二线城市仍是房企投资拿地的重心,中西部城市土地市场表现火热。前8月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交亿元,同比增长11.8%,增速较1~7月回落3个百分点。

带着“重回前三”的信念,保利今年来势汹汹。充足的现金使得保利在其他房企日子都过得紧巴巴的时候,还能够不断抢“面粉”。今年上半年,保利新拓展项目44个,总成本533亿元,拿地金额仅少于碧桂园、万科和融创。

克而瑞统计显示,从今年1~8月累计新增货值来看,整体增速再度趋缓,整体增速为11.9%,同比下降16%。TOP10、TOP20、TOP30梯队房企同比增速均出现下滑,TOP50和TOP100梯队房企投资较为积极,而保利在头部企业中,排名逆势上升至第6位。

万科表面上的投资策略也偏谨慎,万科执行副总裁、首席运营官张旭在中期业绩会上表示,万科的拿地未来仍将集中在核心的城市群、都市圈,三四五线城市不会进入。

但在9月3日,万科就连同中天实业拿下了三线城市惠州惠城区一宗地块。

从整体投资层面看,万科同样“言行不一”。中指院统计,今年1~8月,万科累计拿地金额达1260亿元,超越碧桂园位居榜首,同比增长15.32%。

今年赚足眼球的世茂则是通过收并购重回积极扩张赛道。今年上半年,世茂新增60幅土地,土地总价约788亿元,权益前计容面积达1412万平方米,其中900万平方米通过收并购获取,占比约70%。

对于后期投资策略,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示,世茂基本会用50%的回款去购地,等于销售金额的40%左右,与小开发商合作共赢。接下来,世茂也会按照回款的50%去拿项目。

亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东对《每日经济新闻》记者表示,相对来看,房企对于投资方面还是比较谨慎的,但这也是基于销售和再投资的比例。

下半年土地市场或降温

克而瑞指出,今年前8月,半数销售TOP30房企新增货值较去年同期下滑近10%左右。与去年同期相比,大部分房企投资意愿仍然趋谨。尤其是头部房企,在投资拓展上表现更加谨慎和理性,销售TOP10房企中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%,而融创、恒大等企业降幅则超过50%。

一方面是规模房企自身土储充足,在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下,主动放缓投资节奏;另一方面,融资收紧也倒逼规模房企在当前的时点降负债、保现金。

用益信托网研究员帅国让此前在接受《每日经济新闻》记者采访时就表示,从目前监管的态势来看,对房企融资严监管趋势始终没变,表明监管层对房地产领域风险高度重视。因此,对于房地产行业来讲,房企融资环境会进一步收紧,资金面压力也会进一步加大,未来房地产企业可能会面临新一轮的洗牌。

中泰证券研报指出,由于融资持续偏紧,土地溢价率几乎处在历史低位,在当前已宣布降准,以及可能降息的宽松背景下,地产虽然有窗口指导,但正规渠道融资继续收紧可能性不大,融资分化将导致四季度及明年一季度房企拿地分化,此时是在手资金充足、杠杆较低房企的补仓好机会。

张宏伟也认为,全国土地市场在下半年应该会有降温,投资趋势会出现增速下降甚至小幅的负增长,但这种情况都是正常现象,整体是相对平稳的状态,没有出现趋势性下滑。

(责任编辑:赵金博)



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